[취득세/등록세]
1. 과세대상 및 납부방법
1. 취득세, 등록세의 정의
취득세, 등록세는 부동산을 매입할 때 납부해야 하는 세금이다. 말 그대도 부동산을 취득하면 내는 세금이 취득세이고 이러한 취득 사실에 대한 권리 보장을 위해 등기를 할 때 내는 세금이 등록세이다.
<1>취득세 : 매매, 교환, 증여 등을 통해 부동산 취득시 납부하는 지방세
1. 과세대상
- 부동산(토지,건축물,선박,광업권,어업권 등), 차량, 중기, 입목, 항공기, 골프회원권
콘도미니엄회원 권 및 종합체육시설이용회원권의 취득
- 건축물의 증·개축으로 인하여 당해 건축물의 가액이 증가한 경우
- 선박·차량과 중기의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이
증가한 경우
- 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때 등
2. 납세의무자
등기 여부와 관계없이 실제로 부동산을 취득한 사람. 즉, 과세대상 물건의 사실상의 취득에 따라 납부하므로 사실상 소유주
3. 납부기간
자신신고 납부가 원칙으로 취득한 날로부터 30일 이내에 관계 서류를 구비해 관할 시, 군,구청 부과과에 자신신고 납부한다.
취득한 날로부터 30일 이내에 자진신고하지 않으면 가산세를 물게 되는데 가산세는 납부할 세액의 20%이다. 또 자진신고 납부를 했더라도 과세표준 산출세액에 미달한 경우 부족 세액의 20%를 가산세로 납부해야 한다.
4. 관계 서류
주택 분양시 분양계약서, 건물 신축시 사용검사필증, 매매계약으로 인한 부동산 취득시 검인계약서 제출 등
5. 납부 절차 및 방법
검인계약서 제출시 시,군,구청 부과과에서 고지서를 발급하고 납세자는 이를 지정 금고나 은행에 납부한다.
<2>등록세
1. 납세의무자 : 등기를 신청하는 사람. 즉, 등기를 신청해야만 과세됨
2. 납부기간 : 잔금을 치르거나 ,계약의 효력이 발생한 취득일(잔금 청산일)로부터 60일 안에 등록세를 납부하고 소유권 이전 등기 신청을 마쳐야 불이익을 당하지 않는다.
취득일로부터 60일 내에 등기 신청을 하지 않으면 과태료를 물게 되는데 과태료는 등기신청 지연 기간에 따라 다르다. 지연기간이 2개월 미만인 경우 등록세액의 5%, 5개월 미만이면 15%이다.
[등기 지연시 과태료]
2개월 미만: 5%,5개월 미만: 15%,8개월 미만: 20%, 12개월 미만: 25%, 12개월 이상: 30%
3. 납부 절차 및 방법
관할 시·군·구청 부과과에서 취득세 고지서를 발급할 때 등록세 고지서도 함께 발부한다.
즉 취득세 자진신고시 등록세 고지서가 함께 발부되며 관할 관청이 지정하는 금고나 은행에 납부한다.
등록세 납부시 등기용 영수필 통지서 1통, 영수필확인서 1통, 납세보관용 영수증 1통씩을 교부 받는다. 등기 신청시 등기등록 신청서류에 교부 받은 영수필 통지서 1통과 영수필 확인서 1통을 첨부해 제출한다.
2. 납부절차
[납부 절차 흐름도]
매매계약체결/계약금 납부 -> 잔금지급 -> 취득세자진신고(잔금일로부터 30일이내)/시군구 -> 취득세/등록세고지서 수령 및 취득세 납부(취득세는 잔금일로부터 30일 이내 납부, 등록세는 60일 이내 납부) -> 등기신청(잔금일로부터 60일 이내)
[참고] 취득일 결정하는 방법
부동산 취득 시기 취득세의 신고납부기한, 가산세의 적용여부를 결정하는 중요한 요소가 된다. 또한 취득 방법에 따라 다르게 정해지므로 주의해야 한다.
- 유상승계 취득일 때
o 계약상 잔금지급일 (사실상 잔금지급일 : 국가, 지자체, 법인 등과 거래시, 공매에 의한 취득시)로 하되 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날
o 계약상의 잔금지급일 이전에 등기 또는 등록이 된 경우 : 등록일(접수일)
- 건축
o 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용검사필증 교부일 (사용검사필증 교부일 이전에 사실상 사용하거나 가사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용 승인일)
o 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물 : 사실상의 사용일
- 연부취득
o 계약상의 계약보증금 및 연부금 지급일 (매회마다 독립적으로 계산)
o 실무적으로는 어느 경우에나 연부계약을 인정하지 아니하며 사실상의 취득가액을 인정하는 경우 에만 한함. (국가·지방자치단체 등으로부터 취득, 판결, 공증으로 장부 확인이 가능한 취득 등)
- 토지의 지목변경 : 지목의 사실상 변경일 (사실상 변경일을 알 수 없는 경우에는 공부상
변경일)
- 매립·간척 등 : 준공검사일 (그전에 사용 승낙이나 허가를 받은 경우에는 사용승락일
또는 허가일)
3. 세율 및 과세표준
<1>취득세율
1. 일반재산세율 : 2%
2. 사치성 재산의 경우 : 10% (별장, 골프장, 고급 오락장, 주택 등 해당 - 중과세)
3. 법인의 비업무용 토지의 경우 : 10%
* 취득세 납부시 세액의 10%가 농어촌특별세로 부과. (단, 전용면적 85m2 이하 주택은 비과세)
<2>등록세율 : 등록세율은 등기권리와 원인에 따라 다름. (보통 0.2%~2% 적용)
1. 소유권의 취득 : 0.3~2% (땅이나 집을 살 경우 2%)
2. 소유권보존 : 0.8% (신축 건물 소유권 보존 등기시 0.8%)
3. 소유권 이외 물건, 임차권의 설정 및 이전 : 0.2%
4. 경매신청, 가압류, 가처분, 가등기 : 0.2%
* 등록세 납부시 세액의 20%가 교육세로 부과.
[주택 취득시 세금]
|
구분 |
등록세 |
교육세 |
취득세 |
농어촌특별소비세 |
|
취득가액의 |
등록세의 |
취득가액의 |
취득세의 | |
|
매매/교환 (개인:개인 |
1.5% |
20% |
2% |
10% |
|
매매/교환 (법인:개인 |
2% |
20% |
2% |
10% |
|
신축 |
0.8% |
20% |
2% |
10% |
|
상속 |
0.8% |
20% |
2% |
10% |
|
증여 |
1.5% |
20% |
2% |
10% |
|
비고 |
지방세 |
지방세 |
지방세 |
국세 |