· 의심나는 도로(진입도로, 단지 내 도로 등) - 무조건 공부(토지대장 등) 확인.
· 지적법상 도로 - 지적상에는 도로로 표시. 그러나 실제로는 논, 밭으로 이용. 이 경우에는 공도와 사도로 구분.
- 공(公)도 : 인·허가받는데 별문제 없음.
- 사(私)도 : 토지 소유자로부터 도로부지를 매입하거나 토지사용승낙서를 받아야 건축허가 가능.
· 현황도로(관습도로, 사실상 도로) - 지목이 도로가 아닌 전, 답, 구거 등으로 되어 있어서 지적도에는 표시되지 않으나,
실제는 도로로 사용되고 있는 경우. 쉽게 말해 지적도상에는 표시되지 않지만 실제로는 오랫동안 마을 사람들이
경운기, 차량 등을 이용한 도로.
아래 지도에서 붉게 표시된 부분은 지적도상의
도로이고,
그 옆으로 있는 도로는 현황도로입니다.
지도상의 이 도로를 가정해보면
'413번지의 전'과 '432번지의 답'의 차이는 클 수밖에 없죠.
도로의 여부는 개발가능 여부를 결정하는 아주
중요한
요소이니까요.
제가 이번에
의뢰받은 토지가 지적도상의 도로를 끼고 있지 못하고
현황도로만 접해
있는 토지입니다.
의뢰 토지가 전원주택이 활발하게 진행중인 위치에
있어
현황도로에 대해 다시 한번 정리해보는
시간을 가져봅니다.
*현황도로를 이용한 건축행위
가능성 확인과정을 정리해 봤습니다.
이 방법이 정답은
아니지만 이 정도는 확인해야하지 않을까 싶네요.
①현황도로가 있는지 네이버나 다음지도에서 확인
-네이버나
다음지도로 도로가 있는지는 로드뷰로 쉽게 구분할 수 있죠.
그
지도가 지적도상 도로인지 현황도로인지까지 정확하게 확인해봐야할 것입니다.
거래시
당연히 도로일거라 착각해서 당황해 이번에 다시 한번 되새긴다는 의미로 정리합니다.
②현장방문 포장(정보공개청구로 포장주체 확인) 유무와
도로
폭(4m도로에 대지가 2m 이상 접했는지) 확인
-기본적으로 도로
폭이 4m 이상 도로에 대지가 2m 이상 접해 있으면 건축이 가능하죠.
현장을
방문했을 때 그 도로를 지자체에서 포장했는지도 확인해봅니다.
③현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 주택있는지
여부확인
-이전에 그
현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 주택이 있는지의 여부가 중요합니다.
있었다면
그 주택이 지금 주택으로서의 역할을 하지 못해도 가능합니다.
④건축허가 부서에 건축허가 가능여부를 확인
-이것저것 다
확인해봤어도 마지막으로 꼭 확인해봐야할 것이 있죠.
바로
건축허가 부서에 건축이 가능한지 미리 확인해봐야 합니다.
그
부분을 소홀히 하고 위의 세 조건이 만족되어 계약했다가 건축이 안 되면 문제가 되겠지요.
지자체
인근에 있는 토목설계사에게 의뢰해서 확인하는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다.
⑤상·하수도 연결방법 확인(상수도나
자가수도 결정, 하수로 연결이나 정화조설치 여부결정, 등)
-건축이
가능하다는 판단을 받았다고 해서 모두 해결되는 것은 아닙니다.
지역에
따라 상수도는 자가수도로 사용한다고 해도, 하수도는 정화조를 설치하지 않고 하수도를 연결해야 하는 경우가 있는데, 거리에 따라 비용이 상당히 들어갈 수 있기 때문입니다. 그럴 경우는 건축허가를 해결했다고 좋아할 수는 없겠죠. 정화조로 해결한다고 해도 구거의 여부에 따라 쉽지 않을 수도 있습니다. 구거까지 다른 토지 소유주의 토지를 지나 사용승낙을 받아야하는 경우도
있으니까요. 다른 토지 소유주의 포장된 현황도로를 지나 연결하는 것은 동의와 비용이 수반될 수밖에
없습니다.
⑥전기인입 방법 확인
-건축하기 위한
대지가 동떨어진 곳에 위치해 있을 땐 전기인입 문제도 미리 확인해볼 필요가 있습니다.
거리에 따라 인입비용이 상당할 수도 있으니까요.
토지의뢰를 받고 매매를 진행하던 중 지적도상의 도로와 현황도로를 실수로 구분하지 못해 당황하는 경우가 발생할 수 있죠.
의뢰받은 한 토지를 확인하던 중 전체적으로 다 좋은 조건인데 도로 문제가 걸려 다시 정리해보는 시간을 가져봤습니다.
이 정도는 확인해야지하는 생각으로 정리를 해봤는데.....
이 방법이 모든 방법의 정리는 아니고 정답 또한 아닙니다.
위의 ④번은 반드시 확인하는
시간을 가져야만 피해를 보지 않을 것입니다.
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보통 사람, 차 따위가 다니는 길을 도로라고 합니다.
토지 투자시 가장 중요한 것은 바로 건축 가능한 땅을 사는 것입니다. 건축행위와 개발행위 여부를 결정하는 것이 도로의 유무입니다.
투자대상 토지를 볼 때 가장 먼저 생각해야 할 점은 “도로가 생기는냐?”입니다.
과거에는 사람이 다니면 자연스럽게 길이 되었지만 현재는 길이 생겨야 사람이 다닙니다.
현재 길이 있다고 무조건 좋은 땅도 아니고 현재 길이 없다고 무조건 나쁜 땅도 아닙니다.
내 눈앞에 보이는 도로가 중요한 것이 아니고 그 도로가 건축이 가능한 도로, 개발이 가능한 도로여야 합니다.
<토지
투자시 주의해야 할 도로> · 의심나는 도로(진입도로,
단지 내 도로 등) - 무조건 공부(토지대장 등) 확인.
· 지적법상 도로 -
지적상에는 도로로 표시. 그러나 실제로는 논, 밭으로 이용. 이 경우에는 공도와 사도로 구분.
- 공(公)도 : 인·허가받는데 별문제 없음.
- 사(私)도 : 토지 소유자로부터 도로부지를 매입하거나 토지사용승낙서를 받아야 건축허가 가능.
· 현황도로(관습도로, 사실상 도로) - 지목이 도로가 아닌 전, 답, 구거 등으로 되어있어서 지적도에는 표시되지 않으나,
실제는 도로로 사용되고 있는 경우. 쉽게 말해 지적도상에는 표시되지 않지만 실제로는 오랫동안 마을
사람들이 경운기, 차량 등을 이용한 도로.
· 맹지 - 도로와 직접
연결되지 않은 땅.
맹지는 쓰레기 땅?
맹지 - 도로와 직접 연결되지 않은 땅. 건축법상 건물을 세울 수 없음.
맹지의 소유자는 공로(公路)로 나가기 위해 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설할 수 있는 “주위토지통행권”이 있음.
이 경우 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상해야 함.
-맹지의 예-
2번 토지가 도로와 접하지 않는 맹지입니다. 건축행위를 할 수가 없어요..
맹지는 흔히 말하는 기획부동산이 많이 다루는 땅입니다.
건축할 수 없는 땅을 싸게 구입해서 잘게 자른 후 T.M 등으로 비싸게 팔지요.. 이런 거에 속지 마세요...
그러나
맹지도 잘 활용하면 훌륭한 투자대상입니다. 기획부동산이 아닌 진정한 토지 투자 프로들은 맹지를 보는 시각이 다릅니다.
가장 대표적인 방법은 맹지를 둘러싸고 있는 토지를 일부 구입하여 도로를 내는 것입니다.
여기서 도로는 건축행위를 할 수 있는 건축법상의 도로입니다.
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- 맹지 - - 맹지X -
이렇게 하면 맹지가 아니므로 건축행위를 할 수 있습니다.
보잘것없던 땅(맹지)의 가치가 엄청나게 상승하겠죠? 물론 1번 토지 소유자에게는 그에 따른 보상을 해야 하겠지만요.
※토지 투자시 도로 관련 또 주의할 점※
* 도로 폭 - 차량이 다닐 수 있는 도로의 범위. 도록 폭에 따라 건축제한이 있습니다.
예를 들어 도로폭이 3~4m라면 일반적인 주택 또는 근린생활시설이 가능하고 공장을 건축하려면
도로폭이 6~8m 정도는 되어야 합니다.
* 고가도로 - 땅은 평지만 있는 것이 아닙니다. 산도 있고 강도 있고 경사도 있습니다.
이럴 경우 높은 지형에 맞춰서 도로를 만드는 것이 일반적입니다.
지도상 도로가 땅에 접하더라도 고가도로라면 정말 최악입니다. 차에서 내려 점프해서 갈 수는 없으니까요
도로가 난다는 말만 믿지 말고 토지이용계획 및 지자체 관련부서에 확인이 필수입니다.
* 배수로 - 생활폐수가 배출되는 통로. 시골에 가면 도랑 같은 것을 볼 수 있는데 이것이 배수로입니다.
배수로가 없으면 개발행위 허가가 불가합니다.