형질변경

토지의 가치를 상승 시키는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 

형질변경, 지목변경, 용도변경 등을 통해 토지의 내재 가치를 상승시키는 것입니다.

토지는 외관상 비슷하더라도 그 지목이 무엇인지, 개발 행위 허가가 나 있는지,

그 땅의 용도지역이 어디에 속하는지 등에 따라 달라 집니다.

오늘은 세가지 중에 형질 변경에 대해 알아보겠습니다.

형질변경이란?

경작을 위한 행위 이외의 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 

토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면을 매립하는 행위로서 

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의한 개발행위 중 하나입니다.

여기서 경작을 위한 행위는 조성이 완료가 된 농지에서의 농작물 재배행위, 

당해 농지의 지력증진을 위한 단순한 객토나 정지작업을 말하고, 

농지의 생산성을 높이기 위해서 농지의 형질을 변경을 하는 행위로 

인근농지의 관개, 배수, 통풍 또는 농작업에 영향을 미치지 않는 것을 말합니다.

 

쉽게 말씀드리면 흙을 깎아 내거나 쌓아서, 혹은 메워 넣어 고르게 다듬어서 토지의 형태를 바꾸는 행위입니다. 

예를 들면, 임야의 경우 벌목을하고 경사지 등을 밀어서 평지로 만들거나

구덩이나 수로가 있는 전.답을 흙으로 메워서 평탄하게 만드는 행위 등이 '형질변경'이라고 합니다.

 

임야나 전답등의 형질 변경 하기 위해서는 사전 허가가 필요로 하는데요

 

이를 [개발 행위 허가] 라고 합니다.

개발행위 허가제는 계획의 적정성, 기반시설의 확보 여부, 주변환경과의 조화 등을 고려하여

개발행위에 대한 허가 여부를 결정함으로써 난개발을 방지 하기 위한 제도 입니다.

 

신고만으로 가능한 형질변경 행위의 범위.

1. 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 형질변경

(포장을 제외, 주거지역·상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목(地目)변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)

2. 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 및 기반시설부담구역외의 지역에서 

면적이 660m² 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 형질변경

3. 조성이 완료된 기존 대지에서의 건축물 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착

4. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경 

 

 

 토지형질변경의 규모

 

주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만m²

공업지역 : 3만m²

 보전녹지지역 : 5천m²

관리지역 : 3만m²

농림지역 : 3만m²

 자연환경보전지역 : 5천m²

토지의 경우 형질변경을 하는 것 만으로도

 해당 토지의 가격이 상승할 정도로 가치가 높습니다.

형질변경을 한 토지가 그렇지 않은 토지에 비해 

보통 2-3배 비싼가격으로 시세가 형성되기 때문입니다.

하지만 모든 토지가 형질변경을 할 수 있는 것은 아닙니다.

개발행위허가 자체가 해당 토지 주변에 도로가 있어야 허가가 나기 때문입니다.

해당토지에 접한 도로폭이 4미터 이상인지, 

맹지인지, 주변이 농림지역으로 둘러싸여 있는지 등을 꼼꼼하게 따져야 합니다