지목변경

땅의 가치, 지가가 상승하는 요인 2탄,

 

지목 변경에 대해 알아보겠습니다.

 

 

지목변경이란?

지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는것을 말합니다.

예를 들어 '전이나 답'을 '대'로 지목을 변경하는 것을 뜻합니다.

지목이 임야나 논,밭의 경우 대지에 비해 가격이 비교적 저렴하지만

곧바로 건축물을 지을 수 없기 때문에 대지나 공장용지 등으로

지적공부상 지목을 바꾸어야 합니다.

이때 형질변경이라는 절차를 밟게 되는데요.

지목을 변경하고자 할때는 전용 허가(농지.산지) ⇒ 토지의 형질변경 ⇒ 건축물의 건축 ⇒ 지목변경의 

절차로 진행 됩니다.

 

 

[형질 변경이란?] 형질변경만으로도 토지 가격 상승

부동산 용어 중에 형질변경, 지목변경, 용도 변경이 있습니다.

답이나 전, 임야 등의 경우는 농지(산지) 전용 허가를 받아서 건물을 지어야 한다.

답,전,임야 등을 대지나 공장 용지, 창고 용지 등으로 변경 하기 위해서는

해당 농지를 다른 용도로 사용한다는 농지 또는 산지 전용 허가를 받아야 합니다.

그리고 해당 토지에 건물을 지을 수 있게 형질을 변경한 후 건물을 지어서

사용 승인을 받아야 지목을 변경 할 수 있습니다.

지목 변경 만으로도 토지의 가격이 상승한다는 말은 틀린 말이 아니나

해당 토지에 건물을 지어야만 지목을 변경 할 수 있으므로 현실적으로 많은 어려움이 따릅니다.

산지를 농지나 대지로 지목변경은 거의 불가능하다.

산지는 자손들에게 물려줘야하는 공공자산이고 산지 관리법이 강화되어

 

산지를 지목변경하는 것은 현실적으로 쉽지가 않습니다.

그러므로 산지는 관청의 허가를 받아 못쓰는 나무를 벌채하고

 

두릅이나 버섯 등을 재배하는 용도로 이용하는 것이 적합합니다.

만약 산지를 살 때 농지나 대지로 지목변경 한다는 것이 목적이라면 반드시 해당 관청과

설계 사무소 등을 방문하여 지목 변경 가능성을 꼼꼼하게 확인해 봐야 합니다.

2009년 12월 24일 부터 산지를 분할하는 것을 금지 하고 있습니다.

따라서 산지를 100평이나 200평씩 분할한 후 지목을 대지로 바꿔주겠다고

 

약속하며 파는 기획 부동산의 사기에 주의 하여야 합니다.

앞서 살펴 본 바와 같이 지목이 임야에서 대지로 바뀔려면 반드시

해당 토지에 건물을 지어야만 가능합니다.

그러므로 주택을 짓지 않고 분할하여 여러 사람에게 나누어 파는 산지는

소유자 모두의 의견 통합이 이루어지지 않으며

 

관청에서도 건축 허가를 내주지 않아 집을 지을수가 없습니다.

결국, 해당 산지의 지목은 임야에서 대지로 변경 될수가 없음을 뜻합니다.

 

이러한 산지는 아무런 쓸모가 없어 다른 사람에게 팔기도 어렵습니다.

앞으로 정부나 자치 단체에 수용되어 각자 지분에 따라 보상을 받지 않는 한 죽은 토지나 다름 없는 셈입니다.

같은 농지라도 농지마다 농가 건축 기준이 다르다. 

농지를 사서 주택을 짓는 것이라면 농업 진흥구역과 농업보호구역에 따라서 건축 조건이 다릅니다.

현지 농민이라면 농사용으로 주택을 지을 수는 있지만 그렇지 않은 경우에는 농가주택을

임의로 지을 수 없다는걸 알고 있어야 합니다.

또 농가 주택을 지을때는 농가부지가 도로와 2m이상 접해 있어야 가능합니다.

상수원 보호구역은 지목변경 불가! 농가주택도 기존 대지만 허용

지목변경이 완전히 불가능한 토지도 있습니다. 바로 상수원보호구역인데요,

상수원이란 상수도 확보와 물을 유해물질로부터 오염을 막고자 지정한 지역을 말합니다.

상수원 보호구역은 도시 환경을 위해 꼭 필요하기 때문에 개인이 임의로 지목변경을 할 수 없습니다.

상수원 보호구역에서도 농가 주택은 지을수 있으나 지목이 대지인 토지 위에서만 가능합니다.

즉, 기존의 대지 위에만 농가 주택을 지을 수 있고, 농가 주택을 지었다고 상수원 보호구역 안의

답,전과 같은 농지가 대지로 지목이 변경 되는 것은 압니다.

규모는 원칙적으로 원주민이 아닌 사람은 30평, 원주민은 46평까지 건축이 허용되는데

세대원 중 한명이라도 6개월 이상 주민등록이 되어 있어야 합니다.