용도지역-도시지역(주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역)

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은 

용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 총 4지역으로 구분하고 있으며, 

이 중 오늘은 '도시지역'에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

'도시지역'은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 예상되어

그 지역에 체계적인 개발·정비·관리·보존 등이 필요한 지역으로서

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 지역을 말한다.

또한 도시지역은 도시·군기본계획상 시가화용지로 지정된 지역, 도시·군관리계획에 따라

해당 지역의 개발·정비·관리·보전 등을 시행할 지역(지구단위계획구역은 제외)을 대상으로 지정한다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'은

용도지역 중 하나인 도시지역을 주거·상업·공업기능 제공과 녹지 보전을 위하여 다음과 같이 4가지로 구분

하여 지정하고 있다.

① 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경 보호를 위하여 필요한 지역
    ② 상업지역 : 상업이나 그 밖에 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
③ 공업지역 : 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
④ 녹지지역 : 자연환경과 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의

무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

항만구역 및 어항구역으서

도시지역에 연접한 공유수면, 국가·일반·도시산업단지, 택지개발예정지구, 전원개발사업구역

및 예정구역(수력발전소 또는 송·변전설비만의 설치는 제외)으로 지정·고시된 지역은

도시지역으로 결정·고시된 것으로 보며,

이의 해제가 있는 경우(개발사업의 완료로 인한 해제는 제외)로서

관계 법령에서 어떤 용도지역에 해당되는지 따로 정하고 있지 않은 경우에는

이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다.

또한 도시지역에서 다음의 법률 규정은 적용하지 않는다.
① '도로법'에 따는 접도구역
② '고속국도법'에 따른 접도구역
③ '농지법'에 따는 농지취득자격증명.

다만, 녹지지역의 농지로서 도시·군계획시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대해서는 그러하지 아니하다.

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[도시자연공원구역]

토지이용확인원을 보다 보면, 도시지역에 도시자연공원구역이란 용어를 가끔 발견하게 됩니다.

과연 도시자연공원구역이란 무엇인지 자세히 알아보겠습니다. 

“도시자연공원구역”이란 

도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이

양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하여 지정한 토지를 말합니다

(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2).

시·도지사 또는 대도시 시장(서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장을 말함)은 도시의 자연환경

및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)

의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다

(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2).

도시자연공원구역의 정의

도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가ㆍ휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이

양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있는 경우에는 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로

결정할 수 있으며, 지정된 도시자연공원구역에서는 건축물의 건축, 건축물의 용도변경 행위 등을 할 수 없습니다. 

다만, 도시자연공원구역 안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른

취락지구로 지정할 수 있으며, 취락지구 안에서는 일정한 경우 예외적으로 용도변경 행위가 가능합니다

도시자연공원구역에서의 용도제한   

 도시자연공원구역에서의 용도제한

 도시자연공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조

제11호에 따른 도시·군계획사업의 시행을 할 수 없습니다

(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 본문).

 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 공작물로서 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 별표 2에서

정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를

받아 할 수 있습니다

(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 단서).

 도로·철도 등 공공용 시설

 임시건축물 또는 임시공작물

 휴양림·수목원 등 도시민의 여가활용시설

 등산로·철봉 등 체력단련시설

 전기·가스 관련시설 등 공익시설

 주택·근린생활시설

 다음의 어느 하나에 해당하는 시설 중 도시자연공원구역에 입지할 필요성이 큰 시설로서 자연환경을 훼손하지 않는 시설

√ 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설

√ 「영유아보육법」 제10조에 따른 어린이집

√ 「장사 등에 관한 법률」 제2조에 따른 수목장림(국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관

   또는 대통령령으로 정하는 종교단체가 건축 또는 설치하는 경우에 한정함)

취락지구에서의 특례  

 시·도지사는 도시자연공원구역 안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제

1항제8호에 따른 취락지구(이하 “취락지구”라 함)로 지정할 수 있는데, 취락지구로 지정된 구역에서는 신축이 금지된

기존건축물을 제1종 근린생활시설(공중화장실, 대피소와 도시가스배관시설 외의 주민의 생활에 필요한 에너지 공급이나

급수·배수와 관련된 시설은 제외함)로 용도변경 할 수 있습니다

(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제28조제1항 및 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 제33조제1호 본문).

※ “신축이 금지된 기존건축물”이란 도시자연공원구역으로 지정되기 전에 건축이 되어 있었으나 도시자연공원구역 지정으로

인하여 신축이 금지된 건축물을 말합니다.

 신축이 금지된 기존건축물을 제1종 근린생활시설로 용도변경하기 위한 조건은 다음과 같습니다[「도시자연공원구역의

지정·변경 등에 관한 지침」(국토교통부 고시 2015-284호, 2015. 5. 4. 발령 및 시행) 표 4-1].

구분

허가조건

허용가능 용도

• 수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물    (하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 봄. 이하 같음)안에서 해당    용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것   • 휴게음식점·제과점으로서 동일한 건축물 안에서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300제곱미터    미만일 것. 다만, 휴게음식점의 경우에는 다음의 요건을 갖추어야 함.   -도시자연공원구역 내 5년 이상 거주자 또는 지정 당시 거주자   -인접 토지를 이용하여 200제곱미터 이내 주차장설치가 가능하며, 휴게음식점을 다른 용도 변경 시 주차장     부지는 원래 지목으로 환원   • 이용원, 미용원, 일반목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것은 제외함)   • 의원·치과의원·한의원·침술원·접골원 및 조산소   • 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물 안에서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터    미만일 것   • 동주민센터·경찰관파출소·소방서·우체국·전신전화국·방송국·보건소·공공도서관·지역건강보험조합,    그 밖에 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000제곱미터    미만인 것   • 마을회관·마을공동작업소·마을공동구판장, 그 밖에 이와 유사한 것   • 지역아동센터

 

위반행위자에 대한 제재   

 원상회복 및 대집행

 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 가설건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가한

  토지에서 도시계획시설사업이 시행되는 경우에는 그 시행예정일 3개월 전까지 가설건축물이나 공작물 소유자의

  부담으로 그 가설건축물이나 공작물의 철거 등 원상회복에 필요한 조치를 명해야 합니다. 다만, 원상회복이 필요하지

  않다고 인정되는 경우에는 그렇지 않습니다

(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제4항).

 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 위에 따른 원상회복의 명령을 받은 자가 원상회복을

  하지 않으면 「행정대집행법」에 따른 행정대집행에 따라 원상회복을 할 수 있습니다

(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제4항).

※ '행정대집행'이란 법률(법률의 위임에 의한 명령, 지방자치단체의 조례를 포함함)에 따라 직접명령되었거나 또는 법률에

   따른 행정청의 명령에 의한 행위로서, 타인이 대신하여 할 수 있는 행위를 의무자가 이행하지 않는 경우 다른 수단으로써

   그 이행을 확보하기 곤란하고 또한 그 불이행을 방치함이 심히 공익을 해할 것으로 인정될 경우 해당 행정청이 스스로

   의무자가 해야 할 행위를 하거나 또는 제삼자로 하여금 이를 하게 하여 그 비용을 의무자로부터 징수하는 행위를

   말합니다(「행정대집행법」 제2조).

 벌칙 부과

 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시공원 및 녹지 등에

  관한 법률」 제53조제2호 및 제3호).

 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 단서를 위반해서 허가를 받지 않거나 허가받은 내용을 위반해서

   도시공원 또는 녹지 안에서 시설·건축물 또는 공작물을 설치한 자

 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 단서에 따른 허가를 받은 자