등기

개별등기 vs 지분등기 vs 공동등기

등기란?
국가 기관이

법정 절차에 따라 등기부에 부동산의 표시
또는 권리를 기재하는 것 또는 기재한 것을 말합니다.

우리가 흔히 보는 아파트 등 건물 말고도
토지, 선박, 입목 등 그 영역이 다양합니다.

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1. 개별 등기
: 개별등기는

필지 분할이 된 땅을

등기 소유권, 재산권, 권리행사를 할 수 있도록

개개인마다 별도로 등기한다는 것입니다.

쉽게 말해 분할된 필지 하나에 하나의 지번이 그리고
한 사람만이 소유권, 재산권 행사를 할 수 있습니다.

단, 필지 분할이 가능한 최소 면적이 존재하기 때문에
무조건 개별 등기를 할 수는 없으며, 최소 면적으로 인한
고액의 투자금액이 필요하다는 단점이 있습니다.

[건축법상 최소로 분할 가능한 대지의 면적]

주거지역 : 60㎡

상업지역 : 150㎡

공업지역 : 150㎡

녹지지역 : 200㎡

기타지역 : 60㎡

2. 지분 등기
: 지분등기는

필지 하나에 어느 개인이 지분을 가지고 있는 것입니다.
즉, 내가 가진 지분만큼 재산권 행사를 할 수 있습니다.

흔히들 지분투자라고도 말합니다.
소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있는데요,
이런 지분은 다른 사람에게 충분히 사고, 팔고가 가능합니다.

일반적으로 지분등기라고 하면 인식이 좋지 않은데요
뉴스에 나오는 사건들은 모두 지분등기가 아니고

지분 등기 중에서도 합유지분등기(=공동소유등기)를
가리키는 경우가 많습니다.

*합유지분등기 : 여러 사람이 조합을 구성. 소유권을 조합명으로 하는 것.

특히 투자자님들이 궁금해 하시고 오해가 많은 지분등기에 대해 좀더 알아보겠습니다.

지분등기란?

토지 투자자분들은 지분이라는 말만들어도 경기를 일으키는 분들이 많습니다.
"토지 지분은 안팔린다" "토지 지분은 위험하다"라는 잘못된 인식이 많이 퍼져있습니다.
이제부터 토지지분에 대해 파 헤쳐보겠습니다.

<공유지분은 아래와 같이 정의합니다.>
민법 263조에 아래와 같이 명시되어 있습니다.
"제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익)공유자는 그 지분을 처분할 수 있고

공유물 전부를 지분이 비율로 사용, 수익할 수 있다." 

이제 투자자님들이 헛갈려 하시는 다른 지분과 비교하여 보겠습니다.
민법에서 말하는 지분은 아래와 같이 공유지분, 합유지분, 총유지분으로 나누어집니다.

보통 공유지분이 토지지분등기를 말합니다.
특히, 투자자분들이 공유지분과 합유지분을 혼동하는 경우가 있습니다.(총유지분은 생략하겠습니다.)

1. 공유지분

간단히 말하자면 공유지분은 아래 그림과 같이 조각조각난 피자라고 생각하시면 됩니다.

 

위 피자 조각같이 각 조각을 몇명이서 나누느냐?

이것이 지분등기라고 할 수 있습니다.

조각의 수가 평 수이고 "전체 평 수를 몇 명이서 나눠 갖느냐"

이것이 지분등기의 개념이라 할 수 있습니다.
(단, 투자자가 매입한 토지의 위치를 알 수 없습니다.)

===> 즉, 내 피자와 옆 피자 모양이 모두 똑 같죠?

즉 피자의 조각은 소유하고 있으나 내 피자의 위치는 알 수 없습니다.
(이 개념이 지분등기입니다.)

===> 더 간단히 이해를 하자면 회사에 주식투자하는 방식과 비슷하다고 할 수 있습니다.
공유지분의 경우 등기부등본에 "공유자"라고 표기되어 있습니다.

2. 합유지분

합유지분이란 아래 그림과 같이 "조각나지 않는 피자를 몇 명이서 소유하느냐"의 개념입니다.

 

조각나지 않은 피자를 여러 명이서 소유하는 경우입니다.
따라서 합유자의 경우 등기부등본에 "합유자"라고 표기되어 있습니다. 

※공유지분과 합유지분의 가장 차이점은 처분의 자유의 여부 문제입니다.

◆ 공유지분 ===> 자유롭게 처분가능, 공유자간의 아무 인적교류가 없음
◆ 합유지분 ===> 전원합의 필요, 조합의 재산형태

위에서 설명한 개념이 이 포스팅의 핵심입니다.
공유지분은 지분소유자가 자유롭게 처분할 수 있는 반면(상속인의 경우에도 자유롭게 처분가능)

===> 피자 한조각도 매도 가능 

합유지분의 경우에는 합유자의 전원합의가 필요합니다.(상속하는 경우에도 합의가 필요합니다.)

===> 합유자 전원 동의해야 피자한판 매도 가능

이점 유의하시어 토지지분 투자를 할 때

공유지분과 합유지분의 차이를 혼동하지 않았으면 하는 바램입니다.

3. 공동등기
: 공동등기는 한 필지 안에 필지 분할이나 지분 구분 없이
공동으로 재산권을 행사하는 권리가 있는 것을 말합니다.

이때 그 토지 위에 건축을 하고 싶은 경우,
다른 공동 등기자들의 동의를 얻어야 하기 때문에
매매한 토지에 대해 재산권 행사가 쉽지 않습니다.
다른 사람의 동의 없이 본인의 의사에 따라 자유롭게
매도할 수 없다는 뜻이기도 합니다.

실소유 목적이 아닌 투자의 목적이라면
소액의 투자금액으로 해당 필지에 대해 지분만큼
재산권을 행사할 수 있는 지분등기로 하시는 것이 좋습니다.

좀 더 안전하게 투자하고자 하신다면
지분등기 중에서도 등기부등본에
개인 이름이 명기되는 공유지분 등기를
추천해 드립니다.